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Loi copropriété, explications de ce cadre juridique

Lorsque l’on achète un bien immobilier ou simplement en tant que locataire, vivre dans une copropriété implique de respecter certaines lois et règles. En effet, il existe plusieurs textes législatifs qui régissent la vie en copropriété afin d’en préciser le fonctionnement de façon plus précise et ainsi garantir le bon fonctionnement de cet espace collectif. Rappelons qu’une copropriété est un régime juridique qui permet la répartition de la propriété d’un immeuble collectif entre les différents habitants. Voici un tour d’horizon des lois en vigueur.

Comment définir ce régime juridique ?

En France aujourd’hui, tous les appartements ou presque sont soumis au régime de la copropriété qui s’impose à tous les propriétaires et dans le cadre d’une, à leurs locataires. Quelque soit le bien, ce régime comprend toujours deux parties indissociables : La loi copropriété définit donc un ensemble de règle à caractère obligatoire pour l’utilisation et la gestion de l’immeuble et ses parties communes, comme la chaufferie contenant le chauffage collectif, les couloirs et escaliers, garage à vélos, etc.

Les 2 parties indissociables

Partie privative — Les pièces du logement

Quote-part des parties communes — Exprimée en tantièmes

Les modifications concernant la loi copropriété

La première loi régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés date du 10 Juillet 1965, sous la présidence du Général de Gaulle. A cette époque, cette loi est apparue comme indispensable pour réglementer et encadrer la vie en copropriété. Dans le but de respecter l’équilibre dans une copropriété, la loi du 10 Juillet 1965 définit la mise en place d’un organe de décision démocratique, plus connu sous le terme « d’assemblée générale » et de deux organes de décision : le syndic et le conseil syndical.

La loi copropriété concernant les lots

Tout copropriétaire possède donc une partie privative et une quote-part des parties communes et ces deux parties sont indissociables et doivent porter un numéro d’identification. Le lot de copropriété est défini comme étant un bien immobilier et à ce titre il peut être vendu, louer ou faire l’objet d’une transmission patrimoniale. La quote-part des parties communes est exprimée en tantième. Cette notion permet de connaitre la valeur d’un lot et le montant des charges qui incombent au propriétaire.

En cas de vente

• Acte notarié obligatoire • État des lieux daté par le syndic • Certificat du syndic (bien libre d’obligations) • Transfert de propriété après signature

Quelles sont les obligations à respecter ?

L’ensemble des habitants, propriétaires ou locataires, font partie du syndicat de copropriété. Ils se réunissent au moins une fois par an, lors d’une assemblée générale, pour statuer sur les décisions utiles à la vie de copropriété. Chaque copropriétaire est tenu de respecter le règlement pour l’utilisation des parties communes mais aussi pour l’utilisation des parties privatives. Chaque copropriétaire peut ainsi modifier la disposition des pièces et effectuer des travaux comme par exemple la peinture, l’isolation de l’habitation avec le dispositif de prime eco énergie, etc. La copropriété peut décider, lorsqu’elle obtient la majorité absolue, des travaux nécessaires pour le bon fonctionnement des parties communes et une fois votés aucuns copropriétaires ne pourra s’y opposer. Le règlement de copropriété peut définir l’existence de parties communes dont l’usage peut être réservé à seulement un ou plusieurs copropriétaires. En plus de ces quelques obligations, le copropriétaire doit respecter la destination de l’immeuble, cette notion est primordiale dans le cadre d’une copropriété puisqu’elle permet de limiter les droits des occupants comme par exemple l’exercice d’une activité bruyante.

Les textes importants concernant la loi copropriété

Les textes de lois définissant la copropriété sont nombreux et apportent chacun des modifications sur le texte d’origine de 1965, date de la naissance de la copropriété par lots. Le texte du 10 Juillet 1965 définit le cadre juridique des immeubles, dans une période pendant laquelle les copropriétés se multiplient. Le but est de concilier la vie collective avec la propriété personnelle.

1965

Texte fondateur de la copropriété

1979

Publicité foncière adaptée

1985

Conseil syndical obligatoire, répartition des charges

1987

Modifications législatives par le CRC

Années 90

Nouveaux besoins de rénovation des immeubles vieillissants

2014–2015

Immatriculation obligatoire, compte bancaire séparé

Un laptop avec un bloc-note et une tasse de café et une plante sur un bureau

L’adaptation du cadre juridique

Ce cadre a largement évolué durant ces dernières années et ces évolutions ont comme principal objectif la simplification de la gestion de la copropriété comme par exemple avec la mise en place d’un accès sécurisé en ligne pour faciliter l’accès aux documents de gestion en 2015.

Les textes sont nombreux et souvent assez denses. Ils permettent d’encadrer juridiquement l’occupation et la gestion des copropriétés en replaçant chaque acteur au sein de cet environnement en définissant la responsabilité de chacun.

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